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A caução do aluguel volta corrigida na entrega das chaves
A caução em dinheiro não passa de três aluguéis, fica depositada em caderneta de poupança e volta ao inquilino com todo o rendimento do período.
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As chaves sobre o contrato de aluguel dobrado
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R$ 1.980 de aluguel por mês, três meses exigidos como caução na assinatura, R$ 5.940 saindo da conta corrente num único dia. Trinta meses de contrato depois, o inquilino entrega as chaves e pede de volta os mesmos R$ 5.940, redondos, sem perguntar onde o dinheiro dormiu esse tempo todo. Dormiu rendendo, e o rendimento tem dono.
A caução em dinheiro é uma das quatro garantias que a Lei do Inquilinato admite, ao lado da fiança, do seguro de fiança locatícia e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Uma por contrato, e só uma: empilhar caução com fiador no mesmo papel é irregularidade prevista na própria lei, com sanção escrita.
Duas travas cercam o depósito. A primeira é de tamanho: a caução em dinheiro não pode passar do equivalente a três meses de aluguel, e a exigência de quatro, cinco ou seis meses não encontra amparo em nenhum artigo. A segunda é de destino: o valor não fica na conta corrente da imobiliária nem na do proprietário, vai para uma caderneta de poupança.
A poupança não está ali por acaso. Ela transforma o dinheiro parado em dinheiro que rende mês a mês, e a lei diz com todas as letras a quem pertence o que a conta acumulou: ao inquilino, no momento em que ele levanta a soma. O proprietário guarda, não ganha.
Numa locação de trinta meses, com caução de R$ 5.940 e poupança rendendo perto de meio por cento ao mês, devolver o valor redondo custa mais de mil reais ao inquilino. Mil reais que ficam para trás porque ninguém abriu o extrato da conta vinculada.
Qual artigo sustenta o teto e a poupança, em que momento do contrato cada movimento acontece e quanto voltou para uma analista de laboratório em Juiz de Fora ao pedir o extrato da caderneta antes de assinar a rescisão, é o que vem agora.
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I O dinheiro de hoje
O teto de três aluguéis e a poupança obrigatória
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A regra mora no artigo 38 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, a Lei do Inquilinato, o texto que organiza as locações urbanas no Brasil e lista, no artigo 37, as garantias que o proprietário pode exigir.
Caução em dinheiro limitada a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança, com todas as vantagens da conta revertendo ao inquilino no momento em que ele levanta o valor.
A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a 3 (três) meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. (Lei 8.245, de 1991, artigo 38, parágrafo 2) |
Três expressões do texto carregam o dinheiro: não poderá exceder, será depositada e revertendo em benefício do locatário. A primeira fixa o teto, a segunda define onde o valor fica guardado, a terceira entrega o rendimento a quem pagou.
O que a Lei do Inquilinato escreve sobre a garantia:
| Modalidades admitidas | caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento | | Quantidade por contrato | uma modalidade só, porque a lei veda mais de uma garantia no mesmo contrato de locação | | Teto da caução em dinheiro | três meses do aluguel vigente na assinatura | | Destino obrigatório do valor | caderneta de poupança, não conta corrente do proprietário nem da imobiliária | | Titular do rendimento | o inquilino, no levantamento do valor ao fim da locação |
Exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato é contravenção penal pelo artigo 43 da mesma lei, com pena de prisão simples de cinco dias a seis meses, ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.
A caução também pode ser prestada em bens móveis ou imóveis, e aí a formalidade muda: bem móvel dado em caução precisa de registro em cartório de títulos e documentos, bem imóvel precisa de averbação à margem da matrícula. O teto de três meses vale para a modalidade em dinheiro.
Contrato sem nenhuma garantia tem regra própria no artigo 42: o proprietário pode exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês que está começando, antecipação que a lei só autoriza nessa hipótese.
A conta da poupança costuma ser aberta em nome do proprietário e do inquilino em conjunto, movimentável pelos dois, desenho que protege os lados: o valor não some na conta de ninguém e o levantamento exige assinatura dupla ao final do contrato.
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II Calendário do Dinheiro
Do depósito na assinatura à devolução na chave
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A caução atravessa o contrato inteiro em quatro movimentos, e a hora de conferir cada um é a assinatura, quando a conta vinculada nasce com número, agência e titularidade escritos no papel.
São modalidades de garantia: I, caução; II, fiança; III, seguro de fiança locatícia; IV, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. (Lei 8.245, de 1991, artigo 37 e parágrafo único) |
O rendimento da poupança segue a regra vigente desde maio de 2012, definida pela Medida Provisória 567 e depois convertida em lei: com a taxa Selic acima de oito e meio por cento ao ano, a caderneta rende meio por cento ao mês mais a taxa referencial; com a Selic igual ou abaixo desse patamar, rende setenta por cento da Selic mais a taxa referencial.
A linha do tempo da caução dentro do contrato:
| Assinatura | depósito de até três aluguéis na caderneta de poupança vinculada, com vistoria de entrada anexada | | Mês a mês | o saldo rende sozinho, sem depósito adicional e sem saque | | Aviso de saída | pedido do extrato atualizado da conta, antes de discutir qualquer valor | | Vistoria de saída | comparação com a vistoria de entrada, item por item, com fotos dos dois momentos | | Entrega das chaves | levantamento do saldo corrigido, descontado apenas o que a vistoria apontou e o inquilino aceitou |
Uma caução de R$ 5.940 rendendo meio por cento ao mês vira R$ 6.303,84 em doze meses. Em vinte e quatro meses, R$ 6.689,74. Em trinta meses, R$ 7.002,43. O ganho cresce sem esforço de ninguém e pertence a quem depositou.
Desconto na devolução existe, com limite claro: aluguel em aberto, contas de consumo não pagas, multa contratual por saída antecipada e reparo de dano apontado na vistoria de saída. Desgaste natural de uso, pintura desbotada por tempo e piso riscado por móvel que já estava no imóvel não entram na lista.
O que sustenta a discussão de valores:
| Vistoria de entrada assinada | o retrato do imóvel no primeiro dia, com fotos datadas | | Vistoria de saída assinada | o retrato do último dia, feita com o inquilino presente | | Extrato da caderneta vinculada | o saldo corrigido, mês a mês, desde o depósito | | Orçamento do reparo | valor da mão de obra e do material, por escrito, antes do abatimento | | Termo de entrega de chaves | a data que encerra a responsabilidade pelo imóvel e pelas contas |
Quando o proprietário não devolve o saldo, a via é a ação de cobrança na Justiça comum, com o contrato, as vistorias e o extrato como prova, e o prazo de prescrição de três anos contados do fim da locação para a pretensão de ressarcimento.
Contrato renovado não zera a caução nem autoriza um segundo depósito. O valor original permanece na mesma caderneta, rendendo, e uma nova exigência de três aluguéis a cada renovação transforma a garantia em cobrança repetida, sem base no artigo 38.
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