I  O dinheiro de hoje

A folga de 180 dias e as duas saídas depois dela

A Lei nº 13.786, de 2018, conhecida como Lei do Distrato, acrescentou o artigo 43-A à Lei nº 4.591, de 1964, a lei das incorporações imobiliárias (a venda de unidades de um prédio ainda em construção). O artigo trata só do atraso na entrega.

Vencidos 180 dias da data do contrato sem as chaves, o comprador escolhe entre a devolução integral em 60 dias e 1% ao mês sobre o que já pagou.

A folga só vale se estiver escrita. Contrato sem a cláusula de tolerância em destaque, com letra visível e separada do resto, não dá os 180 dias, e o atraso conta da data prevista.

O primeiro caminho está no parágrafo 1º do artigo. O comprador pede a resolução do contrato (o desfazimento do negócio) e recebe a integralidade do que pagou, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos contados da resolução, com correção monetária.

Nessa saída a construtora não retém nada. Sem desconto de corretagem e sem os 25% ou 50% que a mesma lei permite reter quando é o comprador quem desiste por conta própria. O atraso inverte a culpa.

O segundo caminho está no parágrafo 2º. Quem prefere esperar a obra recebe indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die (proporcional aos dias corridos), corrigida monetariamente.

A base é o que saiu do bolso, não o preço do imóvel. No contrato de R$ 400.000 com R$ 120.000 pagos, o 1% incide sobre R$ 120.000. Cada parcela nova quitada durante o atraso aumenta a base do mês seguinte.

O parágrafo 3º proíbe somar as duas saídas: quem pega a devolução não recebe também o 1% mensal. A escolha é uma ou outra, e cabe só ao comprador.

Há ainda um limite fixado pelo Superior Tribunal de Justiça em 2019, no Tema 970 dos recursos repetitivos. A multa por atraso prevista no contrato não se acumula com lucros cessantes (o aluguel que o comprador pagou ou deixou de receber no período). Ele fica com uma das duas indenizações, nunca com as duas somadas.

II  Calendário do Dinheiro

Os 4 prazos entre o contrato e as chaves

O relógio do atraso começa no dia seguinte ao fim da tolerância e só para na entrega efetiva das chaves.

A primeira data mora no quadro-resumo, a página que a Lei do Distrato tornou obrigatória no início de todo contrato de imóvel na planta. Ela traz preço, forma de pagamento, corretagem e a data prevista de conclusão da obra.

As 4 datas que contam:

• Data prevista: a que está no quadro-resumo. Até ela, nenhuma cobrança cabe.

• Data prevista mais 180 dias corridos: fim da tolerância, se a cláusula estiver em destaque.

• Dia 181: começa a correr o 1% ao mês, ou abre a via da devolução integral.

• 60 dias após a resolução: prazo máximo para a devolução cair na conta do comprador.

Os 180 dias são corridos. Fim de semana e feriado contam. Um contrato com conclusão prevista para 31 de janeiro de 2026 tem a tolerância encerrada em 30 de julho de 2026.

A partir de 31 de julho, cada dia sem chaves gera indenização proporcional. O 1% mensal dividido por 30 dá cerca de 0,033% ao dia sobre a quantia paga, ou R$ 40 por dia num contrato com R$ 120.000 quitados.

A correção monetária entra nas duas saídas. O índice é o do contrato, em geral o INCC durante a obra; a cláusula de reajuste do próprio contrato diz qual vale.

A notificação marca a data da escolha. Uma carta com aviso de recebimento, ou um email para o endereço que consta no contrato, registra por escrito qual caminho o comprador tomou e em que dia.

Se a construtora não responder em 15 dias, a cobrança segue pelo Procon, que abre reclamação sem custo, ou pelo Juizado Especial Cível, que dispensa advogado em causas de até 20 salários mínimos.

Acima desse teto, o processo vai para a vara cível comum, com advogado. A indenização de 1% ao mês também pode ser cobrada depois da entrega das chaves: o STJ aplica à cobrança contratual o prazo geral de 10 anos do artigo 205 do Código Civil.

III  Testado pela redação

Os 14 meses de atraso de Renata Moraes na planilha

Passo 1: abra o contrato e ache o quadro-resumo, a data prevista de conclusão e a cláusula de tolerância.

Passo 2: some os comprovantes do que pagou à construtora até hoje: entrada, parcelas mensais e reforços anuais.

Passo 3: envie notificação com aviso de recebimento informando a escolha: devolução em 60 dias ou 1% ao mês.

A redação montou a simulação com um caso hipotético: Renata Moraes, 38 anos, comprou na planta um apartamento de R$ 400.000 com conclusão prevista para 31 de janeiro de 2026. Até a data, tinha pago R$ 120.000.

A tolerância acabou em 30 de julho de 2026, e a construtora prometeu as chaves para setembro de 2027. São 14 meses de atraso contados a partir de 31 de julho.

Durante a obra, Renata segue pagando R$ 2.000 por mês. A cada parcela, a base do 1% sobe R$ 2.000, e no 14º mês já está em R$ 146.000.

A conta dos dois caminhos, sem correção monetária:

• Ficar com o imóvel: o 1% vai de R$ 1.200 no primeiro mês a R$ 1.460 no 14º. Somados, os 14 meses dão R$ 18.620.

• Desfazer o negócio: R$ 120.000 de volta em até 60 dias, corrigidos, mais a multa do contrato, se houver uma.

• Aluguel do período: R$ 1.500 por mês, R$ 21.000 em 14 meses. A indenização de 1% cobre 89% dessa despesa.

Com R$ 120.000 pagos, cada mês de atraso depois da tolerância vale R$ 1.200 para o comprador, e só entra no bolso de quem cobra.

A escolha depende do mercado. Se um apartamento igual hoje vale mais que R$ 400.000 na região, desfazer o negócio devolve o dinheiro, mas tira de Renata o imóvel pelo preço antigo.

Se a construtora mostra sinal de crise, com obra parada e equipe dispensada, a devolução em 60 dias protege o dinheiro antes de um eventual pedido de recuperação judicial.

Renata ficou com o imóvel e notificou a construtora em agosto. A lei liga o 1% ao mês de atraso, e não à data da carta: a conta dela começa em 31 de julho.

Qual é a data de conclusão escrita no quadro-resumo do seu contrato?

Hoje: abra o contrato, numa página só, o quadro-resumo, e anote a data prevista de conclusão somada a 180 dias. Dez minutos, até amanhã às 20h, com os comprovantes de pagamento ao lado.

missão de hoje

No contrato de R$ 400.000 com R$ 120.000 já pagos, quanto a construtora deve por mês de atraso, depois da tolerância, se o comprador decide ficar com o imóvel?

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