ED 056

Os R$ 7.000 do condomínio que o inquilino cobra de volta

Pintura de fachada, troca de elevador e fundo de reserva são despesas do dono pela Lei do Inquilinato, e as atas de 3 anos provam o valor.

Pilha de atas de condomínio presa por clipe sobre um boleto dobrado.

As atas que provam a conta do dono

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R$ 65 por mês de fundo de reserva, embutidos no boleto do condomínio de um apartamento alugado. São R$ 780 por ano. Some R$ 180 por mês durante 12 meses para pintar a fachada e R$ 250 por mês durante 10 meses para trocar o elevador. Em três anos, o inquilino pagou R$ 7.000 que a lei manda o dono do imóvel pagar.

O boleto chega com uma linha só, o valor total. A maioria dos inquilinos paga sem abrir a composição, porque o contrato diz que o condomínio é dele. Quase ninguém pergunta qual parte do condomínio.

A Lei nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, divide a conta em duas. As despesas ordinárias (os gastos de rotina do prédio, como faxina, luz da área comum e salário do porteiro) ficam com quem mora. As extraordinárias (as que mexem na estrutura ou no patrimônio do prédio) ficam com o dono.

A divisão vale para qualquer contrato de locação residencial. Uma cláusula que jogue tudo no inquilino não apaga a regra, porque a obrigação do proprietário está escrita na lei e não depende da boa vontade de quem redigiu o contrato.

O problema é que o condomínio não separa nada. A administradora cobra a unidade, e a unidade é paga por quem está nela. Se o morador é inquilino, ele quita a conta inteira e o dono nem fica sabendo que deixou de pagar a parte dele.

A prova está guardada na sala do síndico. Toda chamada extra nasce numa assembleia, e toda assembleia gera uma ata (o registro escrito do que foi votado, com valor, motivo e número de parcelas). Com as atas na mão, o inquilino sabe quanto pagou de obra e de fundo de reserva.

O dinheiro volta de duas formas: desconto no aluguel, combinado por escrito, ou reembolso cobrado do proprietário. Nos dois casos, o ponto de partida é saber exatamente o que a lei manda o dono pagar, e a lista está num único artigo.

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I O dinheiro de hoje

O artigo 22 que separa a conta do dono

O artigo 22 da Lei do Inquilinato lista os deveres do locador (o dono que aluga o imóvel). O inciso X é curto: pagar as despesas extraordinárias de condomínio. O parágrafo único do mesmo artigo define o que entra nessa categoria.

Tudo o que reforma, melhora ou guarda dinheiro para o prédio é do proprietário; o inquilino paga só o que mantém o prédio funcionando no mês.

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. (Lei nº 8.245, Lei do Inquilinato, artigo 22, parágrafo único, 1991)

Logo depois da definição vem uma lista de sete alíneas (os itens marcados por letras dentro de um artigo). A pintura das fachadas, das empenas (as paredes laterais sem janela) e das esquadrias externas está na alínea b, com todas as letras.

As obras de reforma ou acréscimo que interessam à estrutura do prédio estão na alínea a. A troca de elevador entra aqui: é obra de grande porte, com equipamento novo que valoriza o imóvel e fica com o dono quando o inquilino sai.

A alínea g fecha a lista com a constituição de fundo de reserva (a poupança do condomínio para emergências). A contribuição mensal que forma esse caixa é do proprietário, mesmo quando vem misturada na taxa comum do boleto.

Há uma exceção que confunde muita gente. O artigo 23, que lista os deveres do inquilino, manda o morador pagar a reposição do fundo de reserva quando ele foi gasto em despesa ordinária, como um conserto de bomba-d'água ou uma conta de luz atrasada do prédio.

O que fica com cada um:

Pintura da fachada

dono do imóvel

Troca ou modernização do elevador

dono do imóvel

Formação do fundo de reserva

dono do imóvel

Equipamento novo de segurança ou incêndio

dono do imóvel

Reposição do fundo gasto em rotina

inquilino

Faxina, portaria e luz da área comum

inquilino

O mesmo artigo 23, no parágrafo 2º, dá ao inquilino o direito de exigir a comprovação das despesas que paga. Na prática, ele pode pedir à administradora a previsão orçamentária e o rateio, e a lei não deixa o condomínio esconder as atas de quem quita o boleto.

II Calendário do Dinheiro

Os 3 anos que a lei dá para cobrar

O inquilino tem três anos, contados de cada boleto pago a mais, para cobrar do proprietário o que pagou de despesa extraordinária.

O prazo vem do Código Civil de 2002, no artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, que dá três anos para a ação de ressarcimento de enriquecimento sem causa (quando alguém fica com dinheiro que pertencia a outra pessoa). O dono que deixou o inquilino pagar a fachada enriqueceu às custas dele.

O relógio corre boleto a boleto. A parcela da pintura paga em março de 2023 vence para cobrança em março de 2026; a de abril, em abril. Quem espera perde uma parcela por mês, sem aviso.

O calendário da cobrança:

Dia 1

pedido das atas ao síndico ou à administradora

Até 15 dias

planilha com cada rateio extra pago

Dia 16

notificação por escrito ao proprietário

Até 30 dias

prazo para resposta ou acordo

Sem resposta

ação no Juizado Especial Cível

Se o condomínio recusar as atas, o pedido vai por escrito à administradora, citando o parágrafo 2º do artigo 23 da Lei do Inquilinato. O proprietário também pode pedir as atas como condômino, e o inquilino pode exigir que ele as entregue, já que o direito de conferir a despesa é de quem paga.

As atas dos últimos três anos são o primeiro documento. Cada uma traz a data da assembleia, a obra aprovada, o valor total e o número de parcelas. O segundo documento são os boletos pagos ou o extrato bancário que mostra o débito.

A notificação vai por email com confirmação de leitura, carta com aviso de recebimento ou mensagem guardada. Ela lista cada parcela, a ata que a aprovou e o total. Quem aluga por imobiliária manda cópia para a imobiliária, que administra o contrato em nome do dono.

O acordo mais comum é o desconto no aluguel. O inquilino e o proprietário assinam um termo dizendo quanto será abatido e em quantos meses. Descontar por conta própria, sem papel assinado, abre espaço para o dono alegar aluguel em atraso.

Se não houver acordo, o Juizado Especial Cível julga causas de até 40 salários mínimos, e até 20 salários mínimos dispensa advogado, pela Lei nº 9.099, de 1995. Uma cobrança de R$ 7.000 cabe na faixa sem advogado.

Quem ainda mora no imóvel pode cobrar sem sair. O contrato segue valendo, e cobrar reembolso não está entre os motivos de despejo do artigo 9º da lei. Quem já saiu também pode cobrar, desde que dentro dos três anos de cada boleto pago.

III Testado pela redação

A conta de R$ 7.000 refeita ata por ata

Passo 1: peça à administradora as atas de assembleia e os demonstrativos de rateio dos últimos 36 meses.

Passo 2: marque em cada ata as despesas que estão na lista do artigo 22: pintura, reforma estrutural, elevador, equipamento novo e fundo de reserva.

Passo 3: multiplique a parcela de cada rateio pelo número de meses que você pagou e some tudo numa planilha.

A redação montou a simulação com um apartamento alugado de condomínio típico: taxa ordinária de R$ 650 por mês e fundo de reserva de 10% sobre essa taxa, cobrado junto na taxa.

O fundo de reserva sai a R$ 65 por mês. Em 36 meses de contrato, soma R$ 2.340. Na ata da assembleia de abertura do ano, ele aparece como percentual sobre a taxa, e é esse percentual que separa a parte do dono.

A segunda ata aprovou a pintura da fachada em 12 parcelas de R$ 180 por unidade. O inquilino pagou todas: R$ 2.160. A terceira aprovou a modernização do elevador em 10 parcelas de R$ 250: mais R$ 2.500.

A conta das três atas:

Fundo de reserva, 36 meses

R$ 2.340

Pintura da fachada, 12 parcelas

R$ 2.160

Elevador, 10 parcelas

R$ 2.500

Total pago pelo inquilino

R$ 7.000

A simulação ainda deixa um ponto para conferir. Se alguma ata registrar uso do fundo de reserva para pagar conta de rotina, a reposição daquele valor é do inquilino, e a redação tira essa parte do total antes de cobrar.

Sobre o total entram correção monetária e juros desde cada parcela paga, como em qualquer ressarcimento. O valor final depende do índice que o juiz aplicar; a notificação, portanto, pede os R$ 7.000 corrigidos sem cravar um número fechado.

Num condomínio de R$ 650, três anos de fundo de reserva, uma pintura e um elevador somam R$ 7.000 que voltam ao inquilino.

Na negociação, o desconto parcelado costuma sair mais rápido que o processo. R$ 7.000 abatidos em 10 meses reduzem o aluguel em R$ 700 por mês, sem custo de ação e sem esperar audiência.

Você sabe quantas chamadas extras do seu condomínio foram aprovadas desde que assinou o contrato?

Hoje: mande um email à administradora pedindo as atas de assembleia dos últimos 3 anos, um pedido só, e anote a data do envio. Cinco minutos, até amanhã às 20h.